近日,杭州楼盘降价、银行资金链收紧,房地产股遭遇重挫,一系列事发突然,给信心满满的房地产业当头一棒。但值得注意的是,在楼市成交量大幅下滑的同时,土地市场却难为所动,拍卖依然火热。
专家表示,内地房地产企业虽然经历了2008年的短暂低迷,但却未经历过较大的高低起伏,内地房企对风险认识仍然薄弱。因此,应警惕对市场风险认识仍然薄弱的内地房企,对房市信号作出错误判断,造成不可控的风险。
一线土地市场热度未减
2月26日下午,北京第34宗配建自住房地块成功出让,旭辉和当代联合体以7.78亿元成功竞得平谷区大兴庄镇A 02-01、A 02-02地块,溢价率49.04%,为北京新添6.9万平自住型商品房。
据了解,地块原先配有2.5万平方米限价商品房,房屋销售限价6000元/平方米,而地块价格到达合理土地上限价格后,将现场竞配自住型商品房面积,该部分房屋限价1 .1万元/平方米,套型建筑面积控制在140平方米以内。
经过11轮举牌,东亚出价触及该地块的合理价格上限7 .78亿元,在之后的现场配建自住型商品房面积环节,世纪鸿和旭辉当代联合体竞争激烈,最终,旭辉当代联合体以现场竞配6.9万平方米自住型商品房的代价夺得第34宗配建自住房用地。
而此前,2月21日,北京有三宗地挂牌截止并进入现场竞价,收入110亿元。同日,广州广钢新城五幅地块单日155亿成交。
土地市场热度在一线城市持续扩散,今年1月的成交数据较有力的印证了这一观点,北上广深土地成交总建面积717万方米,同比大幅上涨93%,成交金额908亿元,同比上涨185%,成交楼板价同比上涨47%。
中原地产市场总监张大伟表示,房企回归一二线市场,在北京等一线城市拿地拼抢白热化。截至日前,标杆房企合计在2014年拿地额为367亿元,其中一线城市达到了116 .89亿元。
张大伟认为,在一线土地稀缺的背景下,房企选择在一二线城市聚集,但值得注意到是,现阶段全国市场逐渐出现了地热房冷的现象,房价的持续上涨透支了购买力,逐渐价格开始上涨乏力。而这种泡沫化的发展也导致市场存在调整的可能性,开发商对土地市场的爆棚信心,可能在未来酝酿比较大的风险。
楼市成交量下滑
杭州楼盘大幅降价,只是楼市近日来的突出个例,但值得注意的是,自2014年以来,虽有节日假期影响,但成交量恢复乏力下滑明显。
中原地产研究中心统计数据显示:受春节假期因素等影响,54个城市成交量出现明显下调。截至23日,全国主要的54个城市成交量下调13%。值得注意的是,此次一二线城市成交量下调幅度反而超过了三四线城市。其中,一线城市成交量下调幅度达到了20%,二线城市的调整则达到了接近30%。
此外,价格方面也出现下滑迹象。日前,国家统计局发布1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,1月70大中城市房价涨幅放缓明显。新建住宅方面除了上个月的温州、韶关外,又有哈尔滨、包头、济宁、杭州四个城市加入降价队列,下跌城市数量增至6城。
涨幅方面,1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅由去年12月份的0.51%微降为0.49%。有25个城市新建商品住宅价格环比涨幅比去年12月份有所回落。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为,1月份房价环比上涨的城市个数减少,涨幅稳中有降,究其原因,一是在前期部分城市加大房地产市场调控力度、努力增加保障性住房供应等一系列政策措施作用下,市场环境和预期相对稳定;二是受信贷条件收紧、库存压力减小等因素影响,成交量回落,一些城市房价涨幅进一步收窄。
警惕房冷地热酿风险
对于杭州购房者来说,此次楼盘大幅降价绝非偶然,因为这是看似偶然的降价中透露出杭州楼市在持续“高库存”下的必然反应。
高库存成为悬在开发商头上的一把“利剑”,要想提高成交量,降价无疑是最好选择。然而,一方面价高难售出,另一方面地价高势头难改。对此,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《经济参考报》记者采访时表示,现阶段房企正面临着“不抢没活干,抢了却不挣钱”的尴尬境地。
顾云昌认为,对于杭州来说,库存量大,且高端盘居多,是其弊病。但房企市场定位偏高与土地价格高企不无联系。城市楼盘定价过高的重要原因就是土地价格的高企“现阶段特征是房冷地热,在‘地王’频出的背景下,开发商不得不开发高端楼盘以保住利润。但有些‘地王’很难获取利润,能做到不赔钱就算好”。顾云昌说“但杭州大幅降价从另一面也说明,‘地王’地块正面临着巨大风险,房企拿地过于自信。”
现阶段对于房地产市场信心,购房者与房企正出现着偏差,而这也正是危险的主要原因。
戴德梁行日前发布的中国投资信心报告显示,开发商和投资者就未来房地产市场出现不同意见。开发商明确地指出中国房地产热潮还没有完全消退,投资者则普遍较为保守及非常关注房地产市场的下行风险。
对此,中国房地产学会副会长陈国强表示,不应低估购房预期改变对市场的影响力。的确,曾出任美国联邦政府房产金融办专家,现任新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒此前在接受《经济参考报》记者专访时表示,从中国房地产市场来看,与其他地方不同的是,其房价支撑的绝大部分是由于房价上涨预期。
“我们通过模型计算过北京市场的房价,得出如果北京要维持目前房地产市场的发展现状的话,北京市场的预期是每年要涨5 .9%。但是如果预期向下跌了一个百分点,则意味着,要使得价格均衡的话北京房价将下降31%。”邓永恒说。
对此,陈国强认为,房企扩张步子迈得太大,一旦经营管理能力跟不上,或者融资遇到阻碍,很容易导致企业资金链紧张甚至断裂险。
陈国强表示,应警惕内地房企,对房市信号作出错误判断,造成不可控的风险。内地房地产企业虽然经历了2008年的短暂低迷,但却未经历过较大的高低起伏,内地房企对风险认识仍然薄弱。”
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