浙江奉化一幢只有20年历史的居民楼突然倒塌。这并不是个案，上世纪80、90年代楼盘出现问题的案例不少。为此，有人担忧，一些城市良莠不齐的建筑进入“质量报复周期”。

不少“80、90后”建筑不中用不正常了，质量报复期并非危言耸听。

不中用，“80后”“90后”楼房频成事故主角

如2009年8月4日，河北石家庄市一座建于上世纪80年代的二层楼房在雨中倒塌，17人遇难；

2009年9月5日，宁波市锦屏街道南门社区的一幢5层居民楼突然倒塌；

2012年12月16日，交付20余年的宁波市江东区徐戎三村2幢楼发生倒塌，造成1死1伤；

2013年3月28日，浙江绍兴市越城区城南街道外山新村，一幢四层楼的民房倒塌。据称，这幢房子建于上世纪90年代初期……

而本次倒塌的楼盘是“90后”，它周围的那些“同龄楼”也并不稳固，居民们忧心忡忡。一年多前，宁波就发生过一起相似事件，倒塌楼房周边的11幢楼房经鉴定都是危房，着实令人咋舌。

这次浙江奉化塌楼事件旁边的楼房也出现严重质量问题，墙上大开缝，铁门难关上

不正常，楼房正值“壮年”就“未老先衰”。

一位接受当地媒体采访的建筑结构专家表示，虽然上世纪90年代使用的是“88年规范”（1988年颁布），对房屋的寿命没有死规定，但才用20年就倒掉是极为不正常的。

在很多国家和地区，老建筑比比皆是。比如我国的香港地区，根据2010年的政府资料，全港有逾1.7万幢楼龄超过30年的楼宇，超过50年的有4000幢，全港的私人楼宇中，42.5%的是超过30年的。

可见，上个世纪80、90年代的楼盘根本不“老”，但是却“衰”得匪夷所思。

就算“大拆大建”，这些“80后”“90后”建筑还是数量极大，“报复”起来令人担忧。

也许有人要说，按照中国大拆大建的速度应该没有剩下什么20、30年前楼盘了。的确，在2010年，住建部的一位负责人就说过：“我国是每年新建建筑量最大的国家，却只能持续25－30年。”这和城市规划的不合理，原来的布局赶不上城市发展有很大的关系。甚至也和“一任领导一任措施”有关。

纵然如此，剩下的“80后”“90后”建筑还是数量巨大的。日本野村证券做过一个估算，中国有22%的存量房是在2000年以前建筑的。尽管比例不算大，但考虑到巨大的中国住房建筑总量，就很庞大了。而这其中80、90年代的房子是主力。因为那时候刚刚改革开放，各地城市化提速，楼房密集建成。另一方面，很多旧房其实是属于“老大难”问题，碍于地段等因素，要是拆迁重建有利可图或者有资金的话，恐怕早就实施了。全部推倒重来也不现实，既浪费又不环保。

即使旧城改造，大拆大建，依然有许多20、30年的楼房。这种不中用、不正常的质量隐患是如何产生的呢？

先天不足：当年设计、建设上就存在诸多的质量隐患

前述建筑结构专家就表示，那个时候房屋设计都是在照搬苏联的经验，尤其是计算公式上是直接翻译过来的，再根据国情套用。一半科学计算，一半凭经验。如此套用尤其不适合南方的建筑，因为砂浆强度是不一样的。而设计中自然环境的影响也常常被忽略。

设计之外，建设也是个大问题。首先是建筑材料，比如奉化倒塌居民楼之前的检测报告就显示墙体强度、梁柱混凝土强度达不到设计要求。其次就是施工问题，上世纪80、90年代，市场经济刚起步，大量楼宇被建造起来，然而规范标准体系跟不上建设速度，很多建筑工人甚至来不及学习建筑常识，就从稻田直接上了脚手架。另外还有技术和资金方面的局限，所以建筑质量很容易就出问题。

后天失调：当年的设计跟不上人们的需求，改装中往往又进一步加剧质量问题

上世纪80、90年代房子的设计很难跟得上人们不断增长的生活需求。举个例子，很多老房子当年就没门厅。所以，不管是买了老房子，还是一直住的人，几乎都有大装大改的需求。然而那个时代的房子几乎都是砖混结构，受力在墙体，承重墙是万万不能被破坏的。往往装修过程中，却乱来。奉化这栋楼房先前做的检测报告就提到，“部分业主几经转手和装修，对房屋进行重新改造，承重墙拆除后没有补强处理。”

那么，到底该如何应对楼盘“质量报复”呢？

要“防病”、“治病”说难不难，最关键的是谁来买单的问题

在去追溯塌楼元凶的时候，施工质量问题、检测单位问题，监管问题都会被提及。比如这次的倒塌楼盘，之前检测机构的报告是认为可以再住，看上去责任很大。然而，事实上，检测机构做出了危房结论，并且认为可再住的一个前提是，这个楼需要进行维修后方可再居住。那么，维修经费谁来出就是个大问题了。据《新京报》的报道，去年10月中旬，曾有杭州的危房鉴定专家前来，鉴定结果是“局部危房”，可通过维修解决。“街道办建议维修费用街道办出一半，住户出一半”。但该提议未被居民采纳。而当地媒体报道称，该房屋维修的费用是四五百万，算是一笔大数目了。

实际上，以往媒体就报道过不少这样的案例，一些危楼已经检测出来问题，但是却不知道怎么处理，关键问题都落在了钱上。

当然，除了钱而外，检测、审批、维修等制度也没规范化。

谁买单这个问题非常纠结：责任未被分清楚，各方也没有买单动力

这些80、90年代的房子在产权上分好几类，属于政府的公房很简单，产权在政府，一般也由其来对质量问题买单。还有的房子可以列入政府主导的“旧城改造”项目。可是，更多的房子是当初人们从单位分的房改房，还可能早已几经易手，现在住的人和该单位没有任何的关系。

看上去业主为维修、改造买单很正常，也是相关规定强调的。可是，这些建筑存在着先天不足，如果完全让业主买单，业主一觉得不公平，二也缺乏动力，三来一幢楼住着许多户人家，往往“众口难调”，很难达成一致。

那么，建筑商来买单呢？难度也很大。因为很多楼房当初在购房合同上就不完备，没有分清责任，也没规定保修期。更有甚者，经过了这么多年，一些建筑商早就转制或者是关门了。对于单位自盖房，单位早就把房子分给职工，一般也认为自己没有责任。

难道政府买单？政府也认为这些房屋是有业主的，产权不归自己。而且政府买单包办也对纳税人不公平。

看上去，这个问题非常纠结。北京市算是做得比较完善的了。在2010年的时候出台了相关政策，《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》。根据该办法，房屋过了保修期，房屋建筑的所有人是安全责任人，应当定期委托房屋鉴定机构进行安全评估。安全评估是强制的，修葺费用是业主负责，但是给弱势群体补贴。看上去这个办法既明确了责任又照顾了弱势。不过，还是被指出对房屋所有人可能不太公平，对此，有媒体就说，“住危房的一般不是高收入者，修缮危房的费用也不是小数目。‘危房修缮由房主出钱’的政策，直接影响的多是处于社会中低端的老百姓。因此，在危房修缮责任和费用的分担问题上，政府有关部门还需要慎之又慎、细上加细，时刻警惕因政策造成普通公众利益受损。”旧楼问题的确是个重大的公共安全问题，不止影响到住户，甚至也影响到社会行人，所以必须考虑公益因素。

不妨学习一下香港、韩国的经验

老龄房屋的检测和修复也是香港社会面临的一个大问题。按照相关法律，这部分应该是由业主来完成的，但是业主往往缺乏意愿和专业知识去主动做这个事情。香港屋宇署自己总结了五个方面，很值得借鉴：“我们设身处地去了解和响应业主所关注的课题，包括：（一）拟议计划会否易于遵行而所需费用是否合理；（二）如何确保服务提供商的质素和服务水平；　　（三）业主该如何组织起来，履行法律责任；（四）有需要的业主能否得到支持；（ 五）政府所担当的角色。”

香港有相应的楼盘强制检修制度，但是政府提供了很多支援措施

有鉴于此，香港政府在2003、2005年做了两次公众咨询，达成了共识，修缮责任主要是由业主负责，但是政府方面协同有关的行业协会、保险公司等机构提供一站式服务，既有钱的，也有技术的。钱方面，除了直接的补贴之外，还有免息贷款以及帮助入保险。技术方面，从头到尾都有免费的专业意见支持，并且检测和修葺都是放开市场的，充分竞争，价格会合理，而官方部门就在资质上严格把关。此外，在相关的计划中，还提到一个“大招”——香港官方调研报告的一个建议就是官方就旧楼的检测、修葺情况提供公众可查的数据库，这样可以督促要卖楼的业主。的确，楼盘的质量实际上也影响到二手房的行情，中国内地也一样，许多老房子甚至都很难申请到商业银行贷款。

光是利诱也不行，香港方面也有强制措施，相关法条规定，“业主、法团如无合理辩解而不遵从强制验楼的法定通知，可被检控；一经定罪，可处罚款50000元及监禁一年。”

当然，香港的经验是建立在香港的开发商本身得到的监管比较严格，楼盘质量比较过硬的前提下，因此很少考虑开发商的责任问题。但是其细化责任和照顾弱势群体结合的思路对内地的旧楼问题不乏是个参考，只有在明晰责任的基础上兼论公益，并且提供足够多的资源，这个问题才可能解决。

此外，韩国的经验也值得借鉴。韩国也经历过同样的问题。韩国在上个世纪80、90年代建了很多房子，2008年，有学者统计占了全韩住宅的71%。所以老化的问题相当集中。面对此问题，就由韩国的政府部门牵头做住宅再生工程，将建筑主体留下而其他部分进行改建，达到焕然一新的效果。而这样的做法，其实对改善中低收入者的生活环境，平抑房价、节约资源都有很好的效果。所以旧房改造本身就是公益的。

结语

此次的塌楼事件不仅仅夺去了一条鲜活的生命，还让一位21岁的年轻女孩惨被截肢，实在教训惨痛。这样的恶果，本来在几个月前就可以避免的。旧楼的检测、修缮问题实在该慎重考虑了，不然这“质量报复期”可不是唬人的。

　　责任编辑：吴越