近年来，国内多地发布房产调控政策，限购、限价之声不绝于耳，二套房首付与缴纳社保年限的门槛也逐步提高。收紧的政策抑制了楼市的投资及投机需求，加之股市低迷、大额理财产品渠道有限，海外置业于是成为一些投资者眼中的新“蓝海”。从纽约、伦敦到东京，从温哥华到悉尼，黄皮肤黑眼睛的购房者身影活跃。中国购房者去南欧横扫海岸线，去纽约抄底学区房，近年来则将海外置业指针指向东南亚。记者通过采访发现，东南亚房产市场在吸引外资振兴本地楼市上，有着许多值得借鉴的有效政策，同时在风险防控上，中国的这些“邻居”们也有着独树一帜的招数

 

　　廖文琦：新加坡楼市注重分类调控

 

　　已经移民澳大利亚的业余足球教练Edward Chia最近正忙着通过新加坡的房屋中介将自己的房子租出去。“房子空着已经有一段时间了，不太好租出去，但这并不意味着市场没有需求。”他告诉记者，在新加坡，房主必须要通过房屋中介操作将房子租出去，个人是不可以私自出租或出售。政府这样规定一方面可以避免非法移民，另一方面是在非常时期有效遏制租楼市场乱象或楼市调控。如果一旦被发现有私自出租的现象，那么房子很容易被政府充公，因此大多数人不敢冒险这样做。

 

　　从这个小插曲可以看出，新加坡对房地产市场的控制已经细化到了极致。对楼市租赁况且如此严格管理，接着就不难理解，当整个亚洲在2013年都试图给本国高烧的房地产市场降温时，新加坡政府的调控手段值得借鉴。

 

　　分类制定调控政策

 

　　由于担心房地产泡沫，新加坡政府自2009年以来启动了七轮给市场降温的措施，但效果都不明显，直到去年6月，又出台了限制购房贷款者每月的摊还款额不得超过收入的60%新规则后，房价上涨的势头才得到了遏制。5年出台了8轮调控，据悉，截至现在，新加坡豪宅开发商面临六年来最严峻的销售前景，今年前三个月，该国私有房销售降到了4年多来的最低点。如果在今年剩下的这段时间里仍持续下降趋势的话，专家预测销量会比2013年售出的1.5万套减少一半。预计私有住宅的价格在今明两年也将会下降，降幅在10%到20%之间。这样的房价降温成功经验的确需要其他邻国来借鉴。

 

　　新加坡国立大学房地产学系教授廖文琦（Wen-Chi Liao）在接受《国际金融报》记者采访时表示，中国和新加坡都有楼市调控政策，但实施的效果各不相同。相比之下，新加坡作为城市国家有很多独特优势：政府一旦通过政策遏制住外来投资者的需求和国内居民的投资动机，疯涨的房价形势就会立竿见影。同样是调控，中国政府面临的困难就比较大，中国由很多个不同发展层次的城市组成，在北京（楼盘）、上海（楼盘）这样的一线大城市，房屋需求不仅来自当地居民，还包括外省户口家庭。政府为了保住经济增长势头的可持续性，不可能简单地禁止非本地户籍家庭购买一线城市的房产，因为这会影响对增长有益的国家整体劳动力与资金的流动性。

 

　　“根据我个人的理解，限购令被普遍认为是中国楼市调控最行之有效的办法。近期，很多人都在讨论是否对中国二线城市的楼市限制松绑，我的观点是，全国统一的调控措施可能不适应于所有城市，因为不同城市的经济发展速度和程度不尽相同，中央政府可以出台一个指导意见，但是地方政府也应该酌情调整限购令。”廖文琦建议。

 

　　以新加坡的情况为例，该国有80%的人口居住在政府兴建的住房中。当生活成本高居世界前位时，政府正在尝试做到“居者有其屋”，满足想要拥有自己房产的新加坡人。因为需要面对较大的人口总量，新加坡政府实际上兴建了各种住房，从单人间到复式套间，一切都是根据实际国情制定政策的。租赁市场规则也是根据个体收入具体设计的，申请政府租屋的家庭，平均月收入上限为1万新币（约4.8万人民币），而申请复式套间的月收入上限为1.2万新币，大多数新加坡人都符合条件，所以几乎所有新加坡人都能申请并获得住房。如果申请人是失业者或低收入人群，政府同样提供租房方案，这种具有优惠的价格，大多数人都付得起。这些规定对房屋定价有很大帮助，新加坡房屋的定价大约是正常家庭年均收入的4到5倍，不同类型的组屋让各个收入阶层都能拥有自有住房。组屋购买5年后可以进入转卖市场，转卖价钱通常比政府售价高。

 

　　廖文琦认为，“中国也可以参考新加坡将房地产市场分割开来对待。可以按照中产阶层、低收入家庭和其他人群来制定更贴近老百姓的房产政策，不能简单地根据一座城市的住房价格指数来捆绑对待。”

 

　　将进入“纠正期”

 

　　在整个调控过程中，新加坡政府对开发商也不手软。开发商一般最多在竣工前4年就开始发售，过去，许多楼盘开盘几周内就售罄。如今一切都慢了下来，据当地媒体报道，新加坡政府扬言要对项目竣工两年后尚未售出所有单元房的公司进行罚款，这更加剧了开发商的困境和房价的压力。政府表示，将依据单元房价格的百分比进行罚款，并且只要房屋继续空置，每年罚款金额还会增加。

 

　　目前来看，新加坡方式调控实现了软着陆。廖文琦表示，新加坡的房产市场预计会经历一段时间的“纠正期”，不管是私房还是政府公房，其价格都会逐渐走软。由于各项调控措施的实施，近期投资需求比较疲软。然而，在未来两年，随着供应量的增加，缺少购房者的现象可能会出现。根据新加坡政府的数据，预计在2014年到2018年间，将有8.2575万套私宅单元房，这就意味着平均每年供应量约增加2万套，大约比过去十年的平均数增加一倍，届时，政府会适当放松调控手段。

 

　　受新加坡政府出台一系列遏制房地产需求的措施，行情不断下跌，交易成本也越来越高，而近年来新加坡政府一直强势的新元政策和低水平的利率，使得越来越多的新加坡投资者将目光转向英国和马来西亚，使得海外房地产开发商从中获益。

 

　　新加坡越来越多的房地产发展商选择到海外投资房地产项目，推动了新加坡本地银行海外房地产贷款数量的剧增。据了解，新加坡本地投资者在海外房地产投资的增加始于2010年，当年的投资额达到了139亿美元，比2009年猛增了3倍。截至2013年，新加坡投资者的海外投资额达到了172.66亿美元，3年间累计增长24%。据新加坡华侨银行统计，该行提供给当地大中型房地产开发商到海外投资房地产项目的贷款总额，在2010年至2013年期间增加了50%。而2013年计入新加坡账册的房地产贷款中，有20%是为海外房地产提供融资，比例在4年间增加了四成。

 

　　廖文琦举例，很多新加坡投资者都涌向了马来西亚柔佛州的依斯干达特区(Iskandar)买房。以依斯干达为例，在那里，约60%的购房者是新加坡人。依斯干达位于马来西亚新山，与新加坡隔海相望，是马来西亚政府划定的一块经济特区，其房产升值空间很高，就连那里的楼盘营销口号都写着“新加坡旁的罗湖”。除了地域优势，伊斯干达的房产价格也很诱人，目前新加坡的房价接近每10万元人民币/平方米，而与新加坡隔海相望的依斯干达楼盘均价仅合1.5万元人民币/平方米。此外，在新加坡投资者眼中，未来依斯干达发展起来之后，会有大批新加坡人来这里工作、置业，到时您就可以做新加坡人的房东。买下这套房产后，还可以申请马来西亚政府的第二家园计划，拥有10年的马来西亚居留权，享受一系列权利。

 

　　移民降温的冲击

 

　　据新加坡《联合早报》报道，新加坡一向是海外投资移民的热点，但过去两年随着一些投资移民政策的调整，市场人士表示，投资移民申请正在降温。移民已经占据了新加坡总人口的40%，而且该国是世界上富翁最密集的国家。近年来，新加坡也出现了一些移民争议问题，比如，政府计划组织有监管的合法移民，在2030年前将现有的500万人口增加到700万的水平。

 

　　新加坡金融管理局(MAS)旗下原本有一个“金融投资者计划”让那些拥有不低于2000万元的外籍富裕人士申请新加坡居留权。他们必须在新加坡金融机构存放至少1000万元的金融资产，其中200万元资金可投资于房地产。不过，政府已在2012年4月取消这个推行8年之久的计划。

 

　　随着海外投资者减少和本地投资者转向其他市场，新加坡的高档房地产受到了影响。除了移民政策影响需求之外，税收和其他海外市场的竞争优势也对新加坡高端物业产生了威胁。比如，日本和澳大利亚，分别因日元和澳元的相对贬值，物业看似更有吸引力。一些新兴起的市场，如槟城、雅加达，甚至越南，也可能为专门找寻房地产投资机会的投资者提供更高的投资回报。

 

　　迈克尔·皮罗：“抄底”越南正逢时

 

　　“过去4年里，整个越南房地产价格下跌了30%，目前处于稳定且创历史新低。由此可见越南房地产市场已触底。”在接受《国际金融报》记者采访时，越南苏富比国际物业顾问公司总监迈克尔·皮罗（Michael Piro）直言。举止神态温文尔雅，很难想象，年纪轻轻的他已经在物业销售、营销与开发领域拥有长达9年的工作经验，如今迈克尔在越南生活工作进入第七个年头，对当地房地产市场的了解完全不亚于土生土长的同行。

 

　　抄底绝佳机会

 

　　在过去几年里，越南低迷的经济似乎让人对其失去了信心：该国经济增长率长期落后于它2007年加入世界贸易组织（WTO）时的预期，2013年增长率大约仅为5.3%，是十多年以来最慢的增速。然而，对于越南的投资市场而言，却是充满着机遇和挑战。尤其是越南的房地产价格正处于历史低价，吸引了不少投资者的目光。

 

　　越南经济正在企稳，而阻碍其经济复苏的一个主要障碍在于，越南的地方银行背负着跟投机性房地产投资有关的坏账。为此，越南也采取了一系列积极措施。首先是数年以来的紧缩货币政策：自2008年出现市场低迷后，越南实施了数年的信贷紧缩政策，并一度将贷款利率从2011年的20.3%降到了12.8%。去年7月，政府更是专门成立了一个资产管理公司，负责购买银行部门的坏账。其次，越南正积极签订《跨太平洋(601099,股吧)伙伴关系协议》（TPP），这次“加盟”可能会刺激越南经济发展，加快其房地产业的复苏。

 

　　从去年开始，随着对于原本腐败丛生的银行业的努力改革，越南对于恢复经济的措施初显成效，该国陷入困境的房地产市场逐步触底反弹，宏观经济指标企稳。“从2013年开始，越南各地住宅销售才增长46%，逐步开始谷底回升。”根据长期以来对于越南房地产市场的观察，迈克尔告诉《国际金融报》记者，现在不失为中国投资者“抄底”越南房地产的绝佳机会。

 

　　鼓励外资买房

 

　　为了进一步重振经济，在房地产项目投资上，越南正积极吸引外资注入。目前，越南国会已起草议案，准备允许外国人买地、购买超过一个公寓单位将延长外国人目前50年的公寓地契。

 

　　在谈及购置房产时的税务以及可否贷款时，迈克尔告诉记者，“目前，越南房产购置税为10%。另外，虽然外国投资者在越南买房并不允许贷款，但政策已延长外国投资者在越南拥有物业租赁的年限。当然，如果是越南人的话可以拥有永久业权。”

 

　　与此同时，越南房地产也不惜去“拼价格”以换得海外投资者的垂青。据记者了解，泰国普吉岛相似大小的豪宅均价以500万美元（约合2500万元人民币）起步。而在迈克尔向记者透露的一组目前在售的越南豪华住宅的大致价格却为：胡志明市364.60美元/每平方尺（相当20534.4人民币/每平方米）；岘港，211.40美元/每平方尺（相当于11906.1人民币/每平方米）。这样的价格基本是在普吉岛价格上打了个五到八折。

 

　　“相对于亚洲其他国家来说，越南豪华住宅价格比较低。虽然泰国普吉岛住宅及度假市场开发程度远高于岘港，但是处于发展初期的岘港为投资者提供相当于普吉岛十几年前的机遇。”迈克尔如此指出。

 

　　得益于旅游业

 

　　除了越南的政策利好，价格优势，在迈克尔看来，中国投资者投资越南房地产还会得益于越南旅游业的“腾飞”。数据显示，2013年上半年越南旅游业总收入达到105万亿越南盾（约合400亿人民币），与去年同期相比增长23.5%。而如今，越南的旅游业现在正在以每年平均10%的速度发展，每周从中国开往越南的飞机就有28班。

 

　　依赖于旅游业的发展，迈克尔表示目前在售的豪宅除了买卖之外也可以进行租赁，将房地产租给来越南的游客，再从中获取收益。以岘港凯悦（越南苏富比物业旗下地产）为例，业主可以选择参加租赁计划：将自己的房子交给凯悦管理，酒店经理会将公寓或别墅租赁给游客。在酒店收到游客的付款后，会分一部分给业主。另外，参与此租赁计划的业主还可以每年免费享受90天的酒店管理服务。

 

　　迈克尔为记者算了一笔收益账，“以售价介于500万至800万人民币岘港凯悦海滨泳池别墅为例，三年内租金保证回报率为每年5%，也就是25万人民币，这是笔不低的收益。”

 

　　当然，迈克尔也提醒中国投资者，在进行投资越南房地产事宜时也需谨慎。他强调，“在购置房产前，海外买家应该对物业进行全面的了解和调查，其中包括当地相关政策、购买流程以及物业的声誉。这需要寻找专业的物业代理公司安排。”