房地产市场“紧调控”力度未放松。

　　中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行。在涉及房地产领域，会议提出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

　　记者注意到，此次中央经济工作会议与去年相比，主要有三点表述差异，一是不再强调发展住房租赁市场；二是强调了夯实城市政府主体责任；三是将“差别化调控”改为了“分类指导”。

　　12月21日，京东数字科技副总裁、首席经济学家沈建光表示，此次会议仍旧延续“房住不炒”、“构建房地产市场健康发展长效机制”的表述，意味着虽然明年稳增长压力较大，但决策层并未有放松房地产的迹象，这与市场预期经济下行之下，前期市场出现的期待房地产政策周期轮回、调控政策即将放松的判断并不一致。预期2019年房地产市场不会有明显回暖，房地产投资也仍将延续下滑态势。

　　总基调保持延续

　　在中央经济工作会议之前，中共中央政治局曾在12月13日召开会议，分析研究2019年经济工作。但该次政治局会议公报中并未提及房地产相关表述。

　　不过，多位分析人士均指出，从此次会议公报来看，本次中央经济工作会议继2016年后，第二次提出了坚持“房住不炒”，被认为意味着楼市政策整体方向不会改变。

　　12月21日，国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎向记者指出，从此次中央经济工作会议的表述来看，房地产政策“稳中求进”的基调依然没有变化。

　　冯奎指出，房地产政策依然会“稳”字当头，这主要体现在两个方面。一是“稳政策”，调控政策还将保持稳定性，和几个月前相比不会有太大变化，否则可能导致市场误判，从而加剧房地产市场波动，不利于房地产供给侧结构性改革的持续推进和长效机制的建立。二是“稳发展”，即保持房地产业平稳健康发展，当前我国经济还处在新旧动能转换阶段，旧动能尚未彻底退出，新动能尚未彻底建立。房地产作为支撑经济发展的重要产业，既不能使之过热，也不能妖魔化对待。

　　而“进”体现在相关改革还将持续推进。冯奎指出，经济工作会议再次强调了构建房地产市场长效机制和坚持“房住不炒”，这表达了中央对2016年9月30日以来，房地产供给侧结构性改革总体方向的肯定，长效机制还将加快建立。

　　此外，本次会议还提出，要完善住房市场体系和住房保障体系。这被认为是在去年经济工作会议提出“建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的基础上，进一步厘清了住房制度的发展方向。

　　分析人士指出，未来的政策发展目标和调控措施，要以构建市场和保障两个主体并举的架构来考量，从而实现动态均衡、协调发展。

　　12月21日，贝壳研究院院长杨现领则表示，住房保障正在被置于更高的位置。流动人口和低收入人群对经济周期波动最为敏感，从国际经验看，经济下行对流动人口就业和收入的冲击最大。此时，提供稳定可靠的住房保障就显得尤为重要。可以预期，2019年中央在住房保障方面的财政支持力度将会加大，集体建设用地建设租赁型住房将可能迎来阶段性突破，重点城市租赁住房、保障性住房的供给将会提速。

　　调控主体责任转移

　　尽管调控主基调被认为没有变化，但此次经济工作会议在房地产领域一些细节表述的变动，同样引起了各方关注。

　　其中，最受关注的一个变动，是此次会议并未出现“调控”二字的相关表述，而是将过去的“差别化调控”、“分类调控”等表述改为了“分类指导”。

　　对此，杨现领总结称，这意味着调控的主体责任明确落实到地方。关于市场调控的主体，去年中央经济工作会议已经提出“分清中央和地方事权，实行差别化调控”，今年明确指出，“坚持房地产因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”。将过去的“分类调控”改成“分类指导”，表明调控主体责任的转移。中央层面负责把控总体方向，对地方政府进行考核，地方政府按照“一城一策”的原则具体实施。

　　杨现领认为，之所以要这样分工，主要是房地产市场地区之间分化明显，相邻的两个城市面临的问题可能截然相反，由中央到地方统一调控无法符合地方实际情况。让地方在中央的总体把控下发挥主体责任，更能够实现科学精准调控。

　　12月21日，易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，此次会议没有提及租赁市场的概念，这和去年的表述重心有所变化。这与租赁市场已经开始进入正轨发展态势有关。从另一个角度来看，过去一年租赁市场的鼓励性政策较多，后续政策可能较少，企业在2019年需要更加主动去探索市场化的模式

　　此外，严跃进注意到，去年的中央经济工作会议曾在提到“打好防范化解重大风险攻坚战”时，提出要“促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环”，基调较为严厉。而今年的会议上，尽管防范金融风险仍然摆在重要位置，但相关领域并未具体提及房地产。

　　“这意味着房地产领域的外部金融环境，有了改善的基础”，严跃进表示。