广州在建最大地下空间番禺万博地下空间

 

　　早上起床后乘电梯直达地下商场，买一份早餐后坐上地铁直达公司，晚上坐地铁回来后，直接在地铁连接的地下商场购物、吃饭、娱乐，然后坐电梯又直接回到家里……在不久的将来，这或许将是许多广州人一天的生活轨迹。在高层建筑遍地开花之后，城市又将深入地下。根据规划，目前广州将建设总规模达千万平方米级别的多个地下空间，一座座永远灯火通明的地下城将彻底改变我们的生活。

 

　　广州在建待建地下空间超千万平方米

 

　　近年来，广州大规模规划、开发地下空间用作商业用途，多个堪称“地下城”级别的地下空间即将改变广州的商业地产版图。珠江新城的地下空间刚刚开发完成，政府又规划了更大规模的广州国际金融城地下空间。根据规划，金融城起步区地下空间开发量为213.6万平方米，商业设施为47.4万平方米。其超过200万平方米的总建筑面积，使之成为广州最大的地下空间。排在其后的是规划中的番禺万博城(171万平方米)。另外，广州南站也规划了总建筑面积超过100万平方米的地下空间。

 

　　据《广州市城市总体规划(2011～2020)》显示，到2020年，广州的地下商业空间面积将达800万平方米。根据规划，广州还将建设番禺新城公共服务中心区、琶洲国际会展商务区、奥体中心周边地区、白鹅潭现代商贸区等14个地下公共空间发展核心区。

 

　　近日，广州又启动开发地铁沿线地下空间的专题研究，打算近期在全城14个地块开发地下空间，总面积553万平方米，相当于10个珠江新城的地下空间面积。如果算上地铁沿线地下空间的规划规模，广州目前正在开发或待开发的地下空间规模将超过1000万平方米。

 

　　地下空间开发多依赖轨道交通

 

　　事实上，地下商场在广州早已不是新鲜事物。早年广州已有动漫星城、流行前线、地王广场等老牌地下商场，多聚集在传统的北京路商圈、陵园西商圈。近年来，在天河城、正佳广场、广百中怡店等地上大型商场崛起后，天河商圈逐渐走向饱和，因此天河又一城、时尚天河等地下商场又大大扩展了天河商圈的业态和规模。

 

　　成功的地下商业关乎交通、商圈、综合体三大驱动因素，而广州不少地下商场属三大因素复合叠加型地下商业。以万博地下空间为例，据规划，万博地下空间将建设为华南首个4层地下立体交通枢纽系统，未来地铁七号线鹤庄站位于此，与地下公交车首末站、地下出租车停靠站等多种交通工具实行无缝换乘。

 

　　番禺是广州白领居住集中地，生活氛围浓郁，但区域商业和办公配套发展相对缓慢，致使区域潮汐现象明显：大批居民白天出城傍晚归家，交通拥堵不说，还被冠以“睡城”之称。地铁7号线及各类交通的无缝接驳建设，可缓解目前片区内外交通拥挤的问题，亦可实现汉溪长隆与万博两商圈的快捷通达，有效地扩大游客消费范围，为万博地下商业提供强劲的消费力。

 

　　不过，也有业内人士指出，目前大部分的地下商业空间的开发进展，强烈依赖于地铁的建设进度。那么，这些地下商业项目，无论在建筑设计、施工进展、道路规划、业态规划等方面，如何最有效率地与地铁公司沟通、协调、互助，对地下商业的发展至关重要。

 

　　市场分析

 

　　作为传统的商业城市，广州曾有一铺养三代的说法。但广州的商业地产过剩问题在近年来逐渐凸显，一些传统的商场营业额下降，原本比较旺的街铺甚至出现了租金下滑的现象。在传统商业陷入低迷的大环境下，地下空间带来的巨大商业体量能否被市场消化成为了备受关注的难题。有业内人士指出，广州在建或待建的地下空间多位于新兴区域，地上商业尚不发达，地下商场的前景更不容乐观。而且地下商场要被消费者所接受需要更长的时间，短时间内巨大的体量将给市场带来冲击。

 

　　1部分地下商场租金不输地上商场

 

　　近年来，广州地下商场方兴未艾，不少地下商场甚至租金水平不输地上商场，这让不少人将地下商场视为一座金矿。

 

　　“目前广州的地下商场租金还是相当高的，以天河又一城为例，由于每天的人流能达到30万左右，因此租金一般也高达1000元到1200元/平方米/月，跟商圈内地上商场的租金差不多。”克而瑞广州商业中心总监林璟睿透露：“像天河又一场的屈臣氏，其销售额可以排到广东省内的三甲。”

 

　　记者在广州火车站附近的地下商场“广州地一大道”看到，其人流也非常密集，相比周边的白马、红棉等传统地上商场，广州地一大道在人气上没有任何差别，而这里的租金也达到了与其他商场类似的水平。

 

　　不过，正在建设中的金融城、广州南站、万博商圈等区域，其地上商业的成熟程度完全没法跟天河商圈和火车站商圈相比，而体量又远超传统商圈内的地下商场体量。“地面上的人头都不够，何况地下呢？”中原地产工商铺总经理罗思源对广州跃进式的发展地下空间表示了质疑。在他看来，目前整个华南的商业地产都存在过剩的情况，商场规模与消费能力已经不成正比，地下商场动辄百万级的经营规模会存在很多问题。

 

　　2巨大体量市场或难以承受

 

　　地下商业的规模到底建多大合适，应该怎么布局地下商场？对于这一问题，在业内仍没有明确的说法。但在广州传统零售渠道正饱受冲击的形势下，不少业内人士对如此大体量的地下商业规模入市感到忧虑。

 

　　近日，广州又启动开发地铁沿线地下空间的专题研究，打算近期在全城14个地块开发地下空间，总面积553万平方米，相当于10个珠江新城的地下空间面积。

 

　　“毫无疑问，目前能支撑起地下商业主要是轨道交通，能够连通地铁站的地下商场人气要明显好于不能直达地铁的地下商场。”林璟睿表示，地铁汇聚了大量人流，但地铁人流又都是过路客，停留时间短，一般比较适合做一些提供生活便利性的零售业，所以地铁站里面的商铺一般都是便利店、洗衣店为主。政府目前规划的地下空间的体量与传统地铁站里面的商铺规模差了好多个量级。在林璟睿看来，有餐饮、购物功能的大型商业，只能依托部分枢纽型站场，一般的地铁站不可能满足“引流”的需要。

 

　　3地下商场被消费者接受需要更长时间

 

　　“一般来说，一个商圈的地上部分已经足够成熟，缺乏发展的空间后，就有向地下拓展空间的需要。在发达国家，已经形成了地面发展住宅，地下发展商业的模式，但广州尚没有到达国外的发展阶段，过度开发地下空间可能会太激进。”克而瑞广州商业中心总监林璟睿认为，在同一个区域，地下商场只有在地上商场供不应求的情况下才有空间，如果地上的商业都有待消化，那么地下的商业必定会难以发展。

 

　　中原地产工商铺总经理罗思源对该观点表示认同。在他看来，近年来广州商业地产呈现井喷态势，但传统的商业受到电商很大的冲击，已经出现过饱和的情况，广州的地下商场已经出现招商难题。

 

　　“像天河商圈某地下商场，目前最旺的只有餐饮店铺，整体招商的难题非常大，物业持有方只有尽量招满所有店铺的租户，可谓‘来者不拒’，但从经营分类、品牌积累、租金成长性等方面考察，远没有达到他们的预期效果。”罗思源表示，在成熟商圈尚存在经营困难，那些规划新建在商业还不太发达区域的地下商城，恐怕一时很难有起色。

 

　　“从时间上来看，人们对消费场所的认知有一个过程，地下商场比地上商场更需要时间，一个新开业的地下商场，至少需要3年以上的时间才能被消费者所接受。”克而瑞广州商业中心总监林璟睿表示。

 

　　中原地产工商铺总经理罗思源也认为，目前地下商场正呈现井喷式的发展，更加考验市场的承受能力。一个地下商场能否成功，合理规划人流非常重要，也需要时间去积累。

 

　　扩张原因

 

　　从珠江新城试水，再到国际金融城、广州南站、万博商圈大规模规划开发，地下空间近年来缘何备受政府青睐？与传统人防工程只租不售的模式不一样的是，广州已明确地下空间也需要缴纳土地出让金，并且计入容积率。这意味着，政府可以通过地下空间的土地出让获得大量土地出让金，而开发商则可以将地下空间的产权进行分割出让套现。在城市用地上实现集约利用，与客观的土地出让收益，或许是政府大力推动地下空间发展的两大动力。

 

　　地下空间成政府财政“摇钱树”？

 

　　地下空间不等于地下商场，地下空间还包括面积巨大的人防工程、车位甚至道路等市政公共服务设施。不过，地下商场在地下空间中所占分量也不小，而且地下空间要产生效益，必定要依赖地下商场的收益。在业内人士看来，广州如此巨大的地下空间开发规模恐怕在世界范围内都是比较罕见的。而政府的开发冲动一方面是提高城市土地使用效率，另一方面很可能是获取土地收益的需要。

 

　　据悉，徐辰、袁奇峰等学术界人士曾发表过一份名为《是“城市财政蓝海”还是“短期财政工具”？——广州珠江新城地下空间开发研究》的研究报告。该报告就认为，珠江新城的地下空间存在“1.中央广场及地下空间方案缺乏创意；2.地下空间质量问题；3.地下空间缺乏维护；4.地下商业经营堪忧”等四大问题。其中更提出，2011年9月花城汇北区试营业，UV影院、大创百货等商家相继开业。在经历了16个月漫长试业后，花城汇才宣告正式开业。实地调研结果显示，花城汇中区及南区招商困难，客流稀少，商家经营情况堪忧。

 

　　该报告还指出，城市地下空间的开发，可以解决当下城市投融资债务问题，并成为重要的城市财政蓝海。

 

　　“人防工程模式”转向“产权模式”

 

　　中原地产研究部一位分析人士指出，对于地下商业，由于目前广州正在运营的地下商城，要么是地铁公司独立经营(这种情况下的土地往往是划拨用地)，例如公园前、体育西路、芳村、东山口地铁站口的商业街；要么是人防工程改建(企业参与建设，可以获取税收或其他政策优惠)，例如天河又一城，大部分不具备独立产权，只能租不能卖，两者都无法实现售后返租的经营模式。

 

　　困扰广州地下商场多年的产权问题正随着新项目的崛起而发生着改变。据悉，根据去年广州市公布的《关于我市土地节约集约利用的实施意见》，明确提出地下空间也要缴纳土地出让金。而在去年出让的金融城地块中，地下空间的面积已经被纳入容积率范围以内。

 

　　在纯地下空间出让项目上，也出现有别于以往广州地下商城以人防工程改建，或是由地铁公司独立经营的情况。以最近挂牌的万博地下商业空间为例，该项目由开发商以公开挂牌出让的方式取得土地并自行开发、经营，不但使项目拥有独立的产权证，而且在开发、经营管理上均由开发商全权掌控。

 

　　土地出让金将推高地下商业开发成本

 

　　按照《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的25%计收土地出让金。

 

　　值得注意的是，原本属于人防平战结合项目的地下商业无需缴纳诸多适用于房地产行业的费用，经营成本较低，随着广州明确地下空间的建设用地使用权出让金标准，也将对经营性地下空间征收房地产相应税费，将会增加地下商业经营成本，并显著增加政府的税费收入。

 

　　与地上商场相比，地下商场的土建成本要比地上商场高1/3到1倍，而从用地成本来看，地下商场的成本要低于地上商场。不过，地上商场依然占据着消费主流地位，消费者的接受度更高，因此地上商场的利用价值也更高一些。业内人士表示，随着地下空间的开发成本不断上升，未来可能面临更大的经营压力。