毛大庆:北京房价已经透支 30%人群垄断60%市场

2014-07-02 120 0

和讯网消息 清华大学中国与世界经济研究中心(CCWE)日前发布3季度宏观报告称,进入2014年以来,中国的房地产市场逐步进入一个长周期的调整过程,房地产大格局已变,倒逼实体经济增长转型。

有人质疑城镇化已经到阶段性饱和,有人说房地产不灵了,万科企业股份有限公司高级副总裁毛大庆认为,不能像谢国忠那样持之以恒唱衰中国房地产,其实它的问题非常复杂。

CCWE的报告报告称,总体来看我国居民自有住房的比率已经很高,城镇居民的住房需求逐步得到满足,同时我国人口结构也在悄然发生变化,急需住房的年轻人占总人口的比重在下降;其次,最为重要和关键的是,利率市场化的推进在客观上降低了房地产的投资性需求,各类理财产品及其他金融类投资产品的不断涌现,使人们可选择的投资渠道和投资收益增加,投资者的偏好发生变化,由过去的买房保值,转变为更倾向于持有现金。基于以上判断,结论是房地产市场拐点已到。

对此,毛大庆(楼盘)认为,首先是消化不良的问题。从2003到2013年国家共计出台179份调控政策 ,指向就是60-70个城市,这些城市过去两年里发生了很大分化。先是土地超卖,结果导致现在需求量跟不上,然后消化不良。“像北京(楼盘)这种城市,本周又接着卖地了,肯定还是抢。房地产不好了怎么还有人抢?因为土地资源高度稀缺,大家还是看好未来。但是北京房子也不好卖,这是因为北京房价透支了消费能力和市场。这都需要时间调节,过去这些年就靠政策调节,掩盖很多真实市场情况。“

哪些城市患上了消化不良症呢?国五条强调调控的50个对象里,主要是二线城市,约27个属于弱调控的对象。2012年政府迎合投资卖了很多地,市场吸纳很多土地。其实,这类城市经济聚合力很强,省会城市在科技、教育、医疗能力本身不弱,为什么它今天消化不良?一是地卖太多太快,二是导入人口不足。这些城市经济结构大约都是传统结构的经济,有些城市以钢铁、煤炭、陶瓷、建材为主的,转型步履艰难,所以消化起来就很累。

“目前这些城市已经放宽了,限购已经形同虚设,因为本来这些城市限价也不强烈。真正拉动经济的不在这些房子,而是在产业结构调整。”毛大庆说,“中国房地产市场再有个十年八年的发展绝对没有问题,但是这个好要取决于实体经济真实的变革”。

以北京为例,60%的市场被30%的人群垄断着。“如果这个情况没了,这个市场的结构会重新变化,可能产品会变成70%、80%的产品面对的是70%、80%的人群,这个时候面对的是老百姓钱包里真实的钱,这个就是实体经济的问题。”毛大庆认为,北上广深的房子盖多少也不够,因为城市资源聚合度高,通过行政命令、主观意愿打散这个聚合度很难。

尽管这种聚合度一时改变不了,可是市场的购买人群也在发生着变化。以高端楼盘为例,其购买人群是衰减的,首先,主力购买人群资产饱和度已相当高,主观购买意愿在降低;其次,跟反腐败有关系;第三跟实体经济有关系,有能力买这些房子的人都是跟煤炭、石油、钢铁行业有关,而今这些领域饱和了需要转型,只有在新的主流行业里才会产生新的购买能力。

CCWE研究表明,一些小型地产商将面临较大的压力,而大型地产商压力不大,房地产市场风险总体可控。

这其实关乎地产商业态的变化,毛大庆认为,未来房地产商部分会变成服务商。万科今年30年了,下个30年要做卓越的城市配套服务商,这个概念很大的且该领域有着非常宽广的市场。这些资产发展到住宅的逻辑是不行的,所以要打通国际市场,以求更好的轻资产模式往前运作。
 

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