“房地产企业要遵循社会责任，要具有国情意识。国情之一就是要关注未来的新型城镇化政策，以及新型城镇化带给未来房地产业发展的新格局。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在2014新型城镇化企业社会责任报告发布暨中国新型城镇化高峰论坛上表示，中央城镇化工作会议中提出的六大任务中，“推进农业转移人口市民化”、“提高城镇建设用地利用效率”、“优化城镇化布局和形态”这三项任务与房地产市场有着密切关系。

秦虹认为，城镇化的人口政策其核心是推进农业转移人口的市民化，这对于房地产市场有三个方面的影响：

一是，下一步城镇住房的保障工作任务依然艰巨，政府还要持续把它做好，因为新型城镇化或者新定居的这些农民工、外来务工人员，可能有一部分人过去没有本地户口，享受不到城市的公共服务，但是今后他们定居在城市里面，对于那些特别困难的，又无力自主解决住房问题的这部分人来说，仍然需要政府的住房保障来给予覆盖。

二是，要高度关注未来随着城镇化的定居落户政策开放以后，首次在城市里就业的这一部分人的家庭住房需求。数据显示，到2020年，如果实现城镇人均居住面积35平方米的目标，其中60%的需求来自于人口的城镇化。在新增城市人口需求中，首次置业是主要的，也就是所谓的刚性需求，其次是改善性需求。

对此，秦虹认为，未来的住房供给依然要高度关注首次置业的中小户型的住房需求。在一些房价比较高、上涨比较快的城市，要积极探索共有产权住房。这其中最核心问题，就是解决已经在城镇稳定就业的无房家庭，他们的住房需求既不能被住房保障覆盖，又无力购买商品房，可以通过共有产权住房解决。即通过政府的政策支持，让他们低门槛地解决第一次的稳定住所。以共有产权方式体现政府的支持来防止寻租是比较理想的情况。

三是，未来城市发展中旧区、城中村、棚户区等改造空间比较大。新型城镇化的人口政策，关键是解决进城人的定居问题，对于房地产企业来说就是要关注他们定居所产生的住房需求。

对于“提高城镇建设用地利用效率”这一任务，秦虹表示，土地与房地产关系密切，新型城镇化就是要将过去粗放的、数量扩张为主的土地利用模式，变为提高土地利用效率为核心的土地利用模式。为此，房地产企业需要高度关注，过去那种新城建设、新区建设、摊大饼式的发展格局很难持续。特别是在500万人口以上的大城市，将不再是简单地、低效率地增加建设用地。

秦虹认为，这对于房地产企业意味着未来集约利用土地的开发模式值得推广，过去那种粗放的土地开发模式很难持续。其次，城市里面低效率利用的土地将会有再开发的政策空间。同时，受中心城市辐射明显，与中心城市产业融合度高的中小城市，受到人口政策、落户政策放开等政策利好影响，也受益于新的土地政策，将面临着一些新的发展机遇。

对于“优化城镇化布局和形态”这一项任务，秦虹表示，房地产的发展从来都是与城市发展紧密相关的，所以，房地产企业要高度关注城市化进程新格局。这意味着过去那种独立的、分散的、各自发展的城市化进程将会变为城市群内各个城市协同发展的一种格局。打造城市群发展的过程，对房地产开发来说至关重要。因为房地产下一步的开发，一定要关注房地产的需求在哪里，谁最需要住房，只有产业发展和人口发展所支撑的需求，才是市场坚实的基础，这样的开发才是和市场的选择相吻合的开发。

对于城市群的打造，秦虹认为要实现城市群内各城市的同城化，要通过快速交通网的建设，实现城际轨道交通的公交化，把城市群内的各个城市连接起来，形成一小时或者半小时的城市圈。然后，国家再通过高铁把各个城市群连接起来。

最后，秦虹表示，房地产企业的投资要研究未来房地产的需求在哪里、产业在哪里集聚、人向哪里去。不开发空城、不建垃圾建筑，这是房地产企业履行社会责任的重要体现。