在2005年，铁岭新城的设计与规划者不会想到，8年后，这个地方会成为“鬼城”。

 

　　铁岭新城平日里的街道空无一人，更不要说晚上亮灯的会有多少，几乎就差一点“鬼火”来衬托诡异气氛。街边水果店里的水果多数是摆烂的；配套商铺店面的玻璃上总贴着“招租”的纸条，但早已泛黄。

 

　　同样的景象发生在广东惠州。每个月都会去惠州办业务的小陈这样描述那里的景象：“惠州的房子成片，但入住率极低，已经在那里买了房的，要再卖出去很难。”

 

　　当记者问及会否考虑去惠州买房时，小陈连连摇头：“不要说买，免费让我住，我也不去，人少得让人害怕。从惠州到深圳，商务车要花90分钟时间，如果堵车或者坐公交车，时间会更长，根本就没法达到’深圳上班，惠州居住’的效果，’深圳一小时生活圈’仅仅是幻想。”

 

　　铁岭、惠州、鄂尔多斯等空旷城市难道只是个别例子？英国皇家特许测量师学会资深经济学家吴俊毅认为，目前中国符合严格定义的“鬼城”数量可能为50座左右，空置率普遍超过了50%，有的地区空置情况特别严重，方圆百里没有一个人，空置率可能超过80%~90%。

 

　　今年以来，底特律的破产正开始警醒中国城镇化过程中出现的“鬼城”现象，过去“先建然后待增长”的进化模式是否应进行彻底转变？“造城运动”应如何避免成为“空城运动”？长痛不如短痛，是揭开“鬼城”疤痕、寻找良药的时候了。

 

　　原始“淘金者”梦碎

 

　　石建已经在鄂尔多斯生活3年多了，原本是带着美好的原始淘金梦来到这个城市，现在却有些气馁。“当初投资的就是鄂尔多斯的未来，但是等了那么久，等来的只是房，没等来人。到现在半夜谁都不敢在马路上走。”

 

　　石建是一家五金店的老板，他原本期盼大量居民的入住能够给自己带来致富机会，不过计划落空，现在他打算回沈阳做其他小生意。

 

　　到底何为“鬼城”？一般是指“资源枯竭并被废弃的城市”，属于地理学名词。若以房地产领域的角度来看，系指某片区房屋空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑有如“鬼城”而得名。

 

　　据一些公开资料显示，中国有如鄂尔多斯的“鬼城”数不胜数，其中的12座“鬼城”更是为海内外所共知。

 

　　从鬼城分布的数量来看，内蒙古排名第一，共有4座“鬼城”，分别是鄂尔多斯康巴什、呼和浩特清水河、巴彦淖尔和二连浩特。

 

　　河南共有3座“鬼城”，分别是郑州郑东新区、鹤壁和信阳。

 

　　江苏也有3座“鬼城”，分别是常州、镇江丹徒和无锡。

 

　　此外，还有辽宁的营口、湖北的十堰、云南的呈贡也进入了“鬼城”之列。

 

　　另外，被誉为“亚洲最大别墅区”的天津京津新城，空置率高达90%，俨然一座空城。广东惠州的大亚湾新城空置率约7成，广州花都别墅群卖了8年，周末入住率仅为五六成……这些“鬼城”的共同特点是，耗费巨资建设，豪华的政府建筑，行人稀少的街道，大量空置的住宅。

 

　　“买个东西还得开几十公里，除了公路之外，其他方面的交通并不发达，所应有的生活、商业配套也不完善，总之，到这里过日子，没什么性价比可谈。”石建说。

 

　　在政策与城市前景的驱动下，很多人希望来这些地方做原始淘金者，而这些城市，因为生产能力有限、生活配套不足、就业岗位缺乏，最终沦为空荡的“鬼城”。

 

　　这些“鬼城”的出现，让政府极力推进的城镇化面临巨大挑战。今年三月，国务院总理李克强在当选后的首个新闻发布会上说，城市化不仅会推动巨大的消费和投资需求并增加就业机会，还会直接影响到人民的生活质量。

 

　　故而有专家预计，未来20年，在城市化进程中将有2.5亿人口从农村地区迁移至城市。若当下的发展模式不改变，中国将会有更多的“鬼城”出现。

 

　　拔苗助长的城镇化

 

　　在讨论中国“鬼城”出现的原因之前，我们先看看曾经辉煌的“汽车之城”底特律的破产原因。

 

　　底特律的症结，主要在于对汽车产业依赖度太高，故而会出现“一荣俱荣，一损俱损”的现象。

 

　　在对汽车产业依赖程度过高的背景下，创新能力有限，再加上政府管理方面的缺失与偏离，最?使得这个曾经异常繁荣的城市走上了破产之路。

 

　　中国的“鬼城”亦存在同样的情况，更令人担忧的是，有的城市尚未形成特色产业，就开始兴建大批量的住宅楼。不是根据实际需求建设城市，而是根据投资需求建设城市，出现“鬼城”理所当然。

 

　　“中国的’鬼城’现象，主要原因是一个新城的内部需求尚未到位之前，政府或投资者就开始投入大量的资源与财力建设设施，而按照规律来看，城市的发展首先必须要产业来支撑其生存及可持续化地发展。”吴俊毅说。

 

　　中国企业资本联盟主席、独立经济学家杜猛认为，“鬼城”主要是由政府主导下的城市化所催生，而非城市自身发展到一定程度所形成的外扩。这种由政府主导的城市化，不仅会造成城市病，而且会使地方政府更加依赖土地财政，造成投资冲动更高一浪；此外，城市的产业聚集主要依靠人为，违背市场规律，不具备可持续性；单一的房地产发展模式，导致投资浪费、人口大量迁出，留下“鬼城”，底特律版的噩梦便可能在中国上演。

 

　　某知名房产开发商认为，目前一些地方政府或将面临为城市化埋单的巨大压力。例如北京，假设每年进京人口70万，为此市政府用于与城市化相关的支出将额外增加770亿元，相当于每年出售土地收入的两倍或税收增加25%，这已完全超出当地政府的承受能力。

 

　　除此之外，就业也是城市发展极为关键的因素。

 

　　铁岭拥有约34万人口，2005年启动了修建新城的计划。这也是辽宁省领导层振兴当地老工业经济战略的一部分。

 

　　该计划原是要通过修建高速公路和铁路，将铁岭和临近的六个城市与辽宁省会沈阳相连，从而刺激周边经济增长。沈阳位于铁岭以南，驱车大约90分钟。

 

　　当时的想法是，企业会因地价便宜和劳动成本低廉而被吸引到那些卫星城，同时还能毗邻东北最大城市沈阳。原先曾预计铁岭新城到2010年有常住人口6万人，之后再增加两倍。

 

　　2009年，湿地恢复工程竣工，同时新城的基建、水渠、政府大楼和一些公寓楼也相继建成。铁岭新城因为提供了成熟完善的现代化生活空间还得到了联合国人居署的认可与表扬。但可惜的是，随后其引进企业创造就业的计划未能落实，没有工作机会，人们也就没有迁居至此的动力。如今的情况可想而知。