一则“全国城镇家庭住房空置率22.4%”的报告像炸弹一样让房地产界炸开了锅。日前中国家庭金融调查（下称“CHFS”）与研究中心主任、西南财经大学经济学院院长甘犁发布报告称，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，城镇空置房为4898万套；而华远地产(600743,股吧)董事长任志强表示，通过相关的数据计算可以发现，绝不可能有近5千万套或更多的空置房。昨日，在CHFS召开的广东媒体见面会上，甘犁就与任志强的统计数据差异作出解释，也表示数据只有低谷没有高估。

任志强：5千万套空置不可能

按照任志强的计算方式，从1989年房改计算，从1989年到2012年共竣工95亿平方米，加上2013年的11亿，则约106亿平方米，大约1.1亿平方米，约1.1亿套住宅。这其中房地产(000736,股吧)开发为6700万套。按1989年年旧房拆除量2.4亿平方米推算，16年间约拆除30亿平方米。则净增加约70亿平方米住房面积。

从1998年城镇化率计算，到2013年城镇新增人口约2.2亿人，可以折算为6000多万家庭。其间年结婚与离婚新增的家庭量为年800万对结，300万对离，到年1300万对结，380万对离。按城乡对半计，城镇新增约7000万个家庭。任志强认为，可以肯定城镇新增家庭住房户数，要超过新建住房套数。

第五次、第六次人口普查调查数据中一代人单独居住的比例从27%上升到38%，提高了11%。仅此就增加三千多万户家庭。从九八年计，增量就更高了。根据统计局的数据，即使计算上约非成套住房户套比为1：1.01。也就是说，按照任志强的计算，城镇住房供给和需求基本是持平的，甘犁团队调查的5000万套空置房绝无可能。

而甘犁采用的是中国经济信息网数据，1998年，中国城镇地区人均建筑面积18.7平方米，城镇人口为4.2亿；至2012年，城镇人口为7.1亿，中国城镇地区人均建筑面积已大幅增至32.9平米。据此推算，1998年至2012年间，城镇地区净增住房面积为156亿平米。也至少高出任志强先生的净增住房面积80亿平米。

甘犁：只有低估没有高估

甘犁指出，任志强的新增住房面积仅包括国家统计局的城镇住房竣工面积，总量为106亿平米。然而，国家统计局统计的竣工面积来源于辖区内房地产开发企业申报的竣工面积，不包括家庭自建房。城镇地区的自建房一部分是该地区被划为城镇地区之前就已建好的住房，另外，也存在违规修建的现象。甘犁的数据显示城镇地区1998年以后的自建房占住房存量总量的10.2%，约为2240万套，户均建筑面积为180平米，总面积约40亿平米。

其次，非自建房中，也有一部分住房不在城镇住房竣工面积的统计范围之内，比如小产权房和农村集体土地使用权住房共8.3亿平米。另外，在拆迁面积方面任志强也高估了11.4亿平米。最后还有一部分是新建集资房、经适房转化为商品房、以及城镇化进程中的“带房进城”，这部分住房面积约摸20亿平米。再加上上述甘犁团队统计的1998年以后的自建房占住房40亿平米的住房面积，甘犁与任志强的计算差距高达近80亿平米。

逐渐靠投资拉动需求

甘犁表示，从统计结果来看，中国存量住房严重过剩、增量住房严重过剩如果从刚需来看，从2013年开始看，刚需和多套房比例开始逐渐靠拢，也就是说中国已经开始了由投资性需求带动的市场，而非传统上的刚性需求。

“目前没有其他参照系，但是高于22%的空置率。”甘犁表示，从欧美、日本等国经验来看，住房空置率都没有中国高，但是从发展中国家来看，住房空置率偏高是普遍现象。按照甘犁的说法，这两三年住房空置率在小幅上升，但一线城市的房价却反向上涨，这显然是依靠预期去维持楼价，这种畸形关系也是非常脆弱的。

在报告中还提及到经济适用房这一类别，经济适用房是国家为满足城镇中低收入家庭而提供的保障性住房。然而，中国家庭金融调查数据显示，经济适用房存在严重的资源浪费和“错配”现象，经济适用房的空置率高达23.3%，仅次于商品房的空置率。数据同时显示，家庭年总收入最高的25%家庭拥有经济适用房的比例最高，达3.2%，比中低收入家庭高出近1个百分点。进一步，我们发现，收入最高的25%家庭拥有的经济适用房中27.5%的比例处于空置状态，而收入最低的25%家庭的这一比例仅为17.1%。